Bijna iedereen heeft er weleens van gehoord: je mag vier meter uitbouwen zonder vergunning. Dat klopt in grote lijnen, maar er zitten voorwaarden aan die net zo belangrijk zijn als het getal zelf. En er is sinds de Omgevingswet iets fundamenteels veranderd waar de meeste artikelen nog overheen lezen.
Waar de regel over gaat
Vergunningvrij uitbouwen kan alleen in het achtererfgebied. Dat is het deel van je perceel dat achter de lijn ligt die op één meter achter de voorkant van je woning loopt, en die niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerd is. Alles vóór die lijn is voorerfgebied, en daar geldt vergunningvrij bouwen niet.
Bij een hoekwoning betekent dat vaak dat de zijkant die aan de straat grenst niet meetelt, ook al voelt die als achtertuin. Dat is de meest voorkomende misrekening die wij tegenkomen.
De voorwaarden op een rij
| Eis | |
|---|---|
| Ligging | In het achtererfgebied, op de grond staand |
| Diepte binnen de eerste zone | Tot 4 meter vanaf het oorspronkelijke hoofdgebouw |
| Hoogte binnen die 4 meter | Maximaal 5 meter, en niet meer dan 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping |
| Hoogte verder dan 4 meter | Maximaal 3 meter |
| Bebouwd deel van het bebouwingsgebied | Niet meer dan 50 procent |
| Gebruik | Geen zelfstandige woning voor derden |
Het bebouwingsgebied berekenen
Naast de diepte geldt een maximum aan totaal oppervlak. Dat hangt af van hoe groot je bebouwingsgebied is, dus het achtererfgebied plus de grond onder eerdere uitbreidingen aan het hoofdgebouw.
| Bebouwingsgebied | Maximaal bebouwd | |
|---|---|---|
| Klein perceel | Tot 100 m² | 50 procent daarvan |
| Gemiddeld perceel | 100 tot 300 m² | 50 m² plus 20 procent van het deel boven 100 m² |
| Ruim perceel | Meer dan 300 m² | 90 m² plus 10 procent van het deel boven 300 m², tot maximaal 150 m² |
Een rekenvoorbeeld. Heb je een bebouwingsgebied van 200 vierkante meter, dan mag je 50 plus 20 procent van 100 bebouwen, dus 70 vierkante meter. Staat er al een schuur van 15 vierkante meter, dan houd je 55 over voor je uitbouw.
Wat er sinds de Omgevingswet is veranderd
Dit is het deel dat je op de meeste sites niet vindt. Sinds 1 januari 2024 staan deze oppervlaktes niet meer landelijk in de wet. Ze zijn overgegaan naar het omgevingsplan van je gemeente, via de zogeheten bruidsschat. En een gemeente mag die regels aanpassen.
In de praktijk hanteren de meeste gemeenten in onze regio nog gewoon de bekende maten. Maar dat is niet gegarandeerd, en het aantal gemeenten dat het omgevingsplan aanpast neemt toe. De cijfers in dit artikel zijn dus de landelijke basis, niet de garantie voor jouw adres.
Daarnaast is vergunningvrij bouwen opgesplitst in twee toetsen. De technische bouwactiviteit gaat over veiligheid, gezondheid en energiezuinigheid en is landelijk geregeld. De omgevingsplanactiviteit gaat over of je plan past in de omgeving, en daar beslist je gemeente over. Je kunt op de ene toets vergunningvrij zijn en op de andere niet.
Wanneer de regel helemaal niet geldt
- Bij een monument, rijks- of gemeentelijk. Vrijwel elke wijziging is dan vergunningplichtig.
- In een beschermd stads- of dorpsgezicht. Vergunningvrij bouwen vervalt daar grotendeels.
- In het voorerfgebied, dus aan de voorkant of aan een zijkant die naar de straat gekeerd is.
- Als er al een illegale situatie is. Staat er een eerdere uitbreiding zonder vergunning, dan kun je je niet op vergunningvrij bouwen beroepen.
- Bij een appartement. Los van de gemeente heb je dan toestemming van de VvE nodig.
Vergunningvrij betekent niet dat alles mag
Ook zonder vergunning moet je uitbouw voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving. Denk aan constructieve veiligheid, isolatiewaarde van dak, gevel en vloer, ventilatie en daglicht. Een uitbouw die daar niet aan voldoet kan de gemeente achteraf aanschrijven, en bij verkoop komt het naar boven in het bouwkundig onderzoek.
En dan is er nog het burenrecht, dat volledig losstaat van de gemeente. Bouw je binnen twee meter van de erfgrens met ramen die uitkijken op het perceel van de buren, dan gelden regels uit het Burgerlijk Wetboek. Ook dat toetsen wij vooraf.
Onze werkwijze
- Wij zoeken het bouwarchief op om de oorspronkelijke achtergevel vast te stellen.
- We meten het achtererfgebied en het bebouwingsgebied in en rekenen het maximum uit.
- We leggen het plan naast het omgevingsplan van jouw gemeente in het Omgevingsloket.
- Bij twijfel bellen we met de behandelend ambtenaar en leggen het plan informeel voor.
- Is er een vergunning nodig, dan maken wij de tekeningen en verzorgen we de aanvraag.
Dat kost ons een halve dag en bespaart je het scenario waarin er halverwege de bouw een handhaver op de stoep staat. Dat is precies het soort risico dat je niet wilt lopen op een project van dertig- tot vijftigduizend euro.
Twee rekenvoorbeelden
Rijwoning met een diepe tuin. Het bebouwingsgebied is 90 vierkante meter en er staat een schuur van 8 vierkante meter. Onder de honderd vierkante meter mag je de helft bebouwen, dus 45. Min de schuur houd je 37 vierkante meter over. Een uitbouw van 4 meter diep over een breedte van 6 meter is 24 vierkante meter en past dus ruim.
Twee-onder-een-kap met een ruim perceel. Het bebouwingsgebied is 250 vierkante meter. Je mag 50 plus 20 procent van 150 bebouwen, dus 80 vierkante meter. Er staat al een garage van 20 en een overkapping van 12. Je houdt 48 vierkante meter over, ruim genoeg voor een leefkeuken over de volle breedte.
Wat je naast de gemeente nog moet regelen
- Burenrecht. Ramen of balkons binnen twee meter van de erfgrens die uitkijken op het perceel van de buren zijn in het Burgerlijk Wetboek geregeld, los van de gemeente. Ondoorzichtig of vast glas lost dat meestal op.
- Erfdienstbaarheden. Loopt er een recht van overpad of een leiding over je perceel, dan kan dat je bouwvlak beperken. Dat staat in de leveringsakte.
- Rioolaansluiting. Bouw je over een bestaande aansluiting heen, dan moet die verlegd worden. Dat is een aparte post en soms een melding bij de gemeente.
- Opstalverzekering. Meld de uitbreiding bij je verzekeraar. Doe je dat niet, dan ben je bij schade mogelijk onderverzekerd.
Hoe het uitpakt in onze regio
De maten in dit artikel zijn de landelijke basis uit de bruidsschat, en die hanteren vrijwel alle gemeenten in ons werkgebied nog. Maar er zijn drie dingen waar het hier in de praktijk op vastloopt.
- Hoekwoningen in naoorlogse wijken. In Zanddonk, Slotjes, De Bunders en Pannenhoef staan veel hoekwoningen waar de zijtuin aan de straat grenst. Die zijtuin telt niet mee als achtererfgebied, terwijl mensen dat wel zo aanvoelen.
- Eerdere uitbreidingen. Bij rijwoningen uit de jaren zeventig is in de jaren negentig vaak al een serre of berging aangebouwd. Die vier meter wordt gemeten vanaf de oorspronkelijke gevel, dus die ruimte is deels al opgebruikt.
- Beschermde gezichten. In de vesting van Heusden, de kern van Geertruidenberg, delen van Oisterwijk en de Bossche binnenstad vervalt vergunningvrij bouwen grotendeels.
Let ook op de gemeentenaam. Veghel en Schijndel vallen sinds 2017 onder Meierijstad, Uden sinds 2022 onder Maashorst en Made onder Drimmelen. Zoek je op de oude gemeentenaam, dan vind je een omgevingsplan dat niet meer geldt.
Veelgestelde vragen over vergunningvrij uitbouwen
Mag ik echt vier meter uitbouwen zonder vergunning?
In het achtererfgebied kan dat vaak, mits je binnen de hoogtes blijft en niet meer dan de helft van je bebouwingsgebied bebouwt. Die vier meter geldt vanaf de oorspronkelijke achtergevel, dus eerdere uitbreidingen tellen mee. Wij toetsen dat vooraf bij een aanbouw.
Wat is het achtererfgebied precies?
Het deel van je perceel dat achter de lijn ligt die op één meter achter de voorkant van je woning loopt, en dat niet gekeerd is naar openbaar toegankelijk gebied. Bij een hoekwoning valt de zijkant die aan de straat grenst er dus buiten.
Hoe hoog mag een vergunningvrije uitbouw zijn?
Binnen vier meter van het oorspronkelijke hoofdgebouw maximaal vijf meter, en niet meer dan 0,3 meter boven de vloer van de eerste verdieping. Verder dan vier meter is het maximaal drie meter. Die tweede eis bepaalt bij een uitbouw met plat dak precies de hoogte.
Telt een bestaande schuur mee in de berekening?
Ja. Alles wat al in het achtererfgebied staat telt mee voor het maximaal bebouwde oppervlak. Een schuur van vijftien vierkante meter gaat dus af van wat je nog aan uitbouw mag realiseren. Een overkapping telt ook mee als hij op de grond staat.
Is een vergunningvrije uitbouw vrij van bouwregels?
Nee, dat is het grootste misverstand. Ook zonder vergunning geldt het Besluit bouwwerken leefomgeving: constructieve veiligheid, isolatiewaarde, ventilatie en daglicht. Voldoet je uitbouw daar niet aan, dan kan de gemeente achteraf handhaven.
Wat als mijn gemeente andere regels hanteert?
Dat kan sinds de Omgevingswet. De oppervlaktes staan niet meer landelijk in de wet maar in het omgevingsplan van je gemeente, en die mag ze aanpassen. Wij controleren het per adres voordat we een plan maken.
Wij toetsen je uitbouw voordat we beginnen
Wij leggen je plan naast het omgevingsplan van jouw gemeente en bellen zo nodig met de behandelend ambtenaar. Is er een vergunning nodig, dan verzorgen wij de aanvraag.