Het korte antwoord: een complete verbouwing kost 600 tot 850 euro per vierkante meter woonoppervlak, inclusief btw. Voor een woning van 120 vierkante meter komt dat neer op 72.000 tot 102.000 euro.
Dat is een breed bereik, en dat is terecht. Het verschil tussen de onderkant en de bovenkant zit vooral in twee dingen: hoeveel je aan de buitenkant moet doen, en hoe ver je gaat met de afwerking. Hieronder splitsen we het uit zodat je kunt zien waar jouw plan landt.
Prijzen per woninggrootte
| Vanaf | Tot | |
|---|---|---|
| 80 m², kleine rijwoning | €48.000 | €68.000 |
| 100 m², rijwoning | €60.000 | €85.000 |
| 120 m², twee-onder-een-kap | €72.000 | €102.000 |
| 150 m², vrijstaande woning | €90.000 | €127.500 |
| 200 m², ruime vrijstaande woning | €120.000 | €170.000 |
Wat kost elk onderdeel apart
Een complete verbouwing is een optelsom. Deze tabel helpt om te zien welke onderdelen het zwaarst wegen en waar je kunt schuiven als het budget knelt.
| Richtprijs | |
|---|---|
| Dakrenovatie schuin dak | €90 tot €115 per m² dakvlak |
| Platdak renovatie | €80 tot €110 per m² |
| Dakisolatie | €25 tot €45 per m² |
| Gevelrenovatie en voegwerk | €60 tot €120 per m² gevel |
| Kozijnen vervangen | €700 tot €950 per stuk |
| Complete badkamer | €800 tot €1.100 per m² |
| Elektra vernieuwen hele woning | €5.000 tot €12.000 |
| Vloeren, pvc of tegels | €60 tot €140 per m² |
Tel je die posten op voor een gemiddelde woning, dan kom je grofweg uit op het bedrag uit de eerste tabel. Dat is geen toeval: wij prijzen een complete renovatie per vierkante meter juist omdat de onderdelen zich zo voorspelbaar verhouden.
Waar het budget echt heen gaat
Bij de meeste verbouwingen die wij doen ziet de verdeling er ruwweg zo uit. Handig om te weten waar je aan kunt draaien.
| Deel van het budget | |
|---|---|
| Buitenschil: dak, gevel, kozijnen, isolatie | 35 tot 45 procent |
| Installaties: elektra, water, verwarming | 15 tot 20 procent |
| Badkamer, toilet en keuken | 15 tot 25 procent |
| Binnenafwerking en vloeren | 15 tot 20 procent |
| Sloop, afvoer en bouwplaatskosten | 5 tot 10 procent |
Wat opvalt: de buitenkant is de grootste post en tegelijk de minst zichtbare. Nieuwe keukenkastjes zie je elke dag, een nieuw dak niet. Toch is dat de volgorde die wij adviseren, want zolang er water binnenkomt of de schil lekt heeft de binnenkant geen zin.
Wat de prijs omhoog en omlaag drijft
- Het bouwjaar. Een woning van voor 1975 heeft vrijwel altijd achterstallige isolatie, verouderde elektra en soms asbest. Reken op 15 tot 25 procent meer dan bij een woning uit de jaren 90.
- Wel of niet in bewoonde staat. Verbouwen terwijl je er woont kost meer tijd en dus meer geld, omdat er in fasen gewerkt moet worden en elke avond opgeruimd. Reken op 10 tot 15 procent verschil.
- De staat van de fundering. Zie je scheuren die breder worden of deuren die klemmen, dan moet dat eerst onderzocht. Funderingsherstel is een aparte, forse post.
- Het afwerkingsniveau. Tussen een nette standaard en een luxe uitvoering zit bij badkamer, keuken en vloeren makkelijk 25.000 euro verschil op dezelfde woning.
- Beschermd stadsgezicht of monument. Dan worden materiaalkeuzes voorgeschreven, en historisch verantwoord werk is duurder dan de standaardoplossing.
Wat je met subsidie terugkrijgt
Bij een complete verbouwing neem je vrijwel altijd isolatie mee, en daar staat ISDE-subsidie op. De regeling is zo opgezet dat je het dubbele krijgt als je binnen 24 maanden twee of meer isolatiemaatregelen neemt. Bij een complete verbouwing doe je dat sowieso, dus reken met de hoge bedragen.
| Eén maatregel | Twee of meer | |
|---|---|---|
| Dakisolatie | €16,25 per m² | €32,50 per m² |
| Gevelisolatie | €20,25 per m² | €40,50 per m² |
| Spouwmuurisolatie | €5,25 per m² | €10,50 per m² |
Op een gemiddelde woning met 70 vierkante meter dakvlak en 90 vierkante meter gevel levert dat bij twee maatregelen ruim 5.900 euro op. Dat is geen kleingeld op een verbouwbudget.
Meerwerk: de post die iedereen onderschat
Bij een verbouwing van een bestaande woning kom je dingen tegen die je vooraf niet ziet. Rot in de dakconstructie, een vloer die niet vlak ligt, leidingwerk dat niet meer voldoet. Dat is geen slechte offerte, dat is de aard van bestaande bouw.
Wat je wél mag verwachten is dat een aannemer die risico's vooraf benoemt en er een prijs per eenheid aan hangt. Dan weet je: als er onder het dakbeschot rot zit, kost dat zoveel per vierkante meter. Zo ontstaat er geen open eind. Reserveer daarnaast zelf tien procent van je budget als buffer.
Hoe financier je het
- Meefinancieren in de hypotheek. De meest gebruikte route. Je woning stijgt in waarde, dus vaak past de verbouwing binnen je hypotheekruimte.
- Warmtefonds. Voor het energiebesparende deel: isolatie, glas, warmtepomp. Lage rente en ook toegankelijk als je hypotheekruimte krap is.
- Gemeentelijke duurzaamheidslening. Veel gemeenten in onze regio hebben er een, met bedragen tot 25.000 euro.
- Eigen geld. Het goedkoopst, maar houd je buffer intact voor het meerwerk.
Hoelang duurt een complete verbouwing
Voor een woning van 100 tot 150 vierkante meter rekenen wij op tien tot zestien weken bouwtijd. Daar gaat een voorbereiding aan vooraf van vier tot acht weken voor ontwerp, offerte en materiaalbestelling, plus acht weken als er een vergunning nodig is. Van eerste gesprek tot oplevering ben je dus vier tot acht maanden verder.
Wij nemen per periode één groot project aan. Dat is bewust: je houdt hetzelfde team van begin tot eind, en er wordt doorgewerkt in plaats van dat de ploeg tussendoor naar een ander karwei gaat.
In welke volgorde je verbouwt
Deze volgorde bespaart geld en voorkomt dat je werk opnieuw moet doen. Wij houden hem aan bij vrijwel elk project.
- Waterdicht. Dak, dakranden, goten en zo nodig gevelherstel. Zolang er water binnenkomt is al het andere weggegooid geld.
- Constructie. Doorbraken, stalen liggers en funderingsherstel als dat nodig is. Dit gaat door muren en vloeren heen, dus het moet voor de afwerking.
- Schil dicht. Isolatie, kozijnen en glas. Hier zit je subsidie en je toekomstige stookkosten.
- Installaties. Elektra, water, verwarming en ventilatie. Alles wat in muren en vloeren verdwijnt.
- Afwerking. Stucwerk, vloeren, badkamer, keuken en schilderwerk. Het leukste deel, en het laatste.
De meest gemaakte fout is beginnen bij stap vijf omdat dat het zichtbaarst is. Een nieuwe keuken in een woning met een lekkend dak en een verouderde meterkast is precies de investering die je binnen vijf jaar opnieuw doet.
Wat een verbouwing met je energielabel doet
Een woning uit de jaren zestig of zeventig zit vaak op label E, F of G. Isoleer je dak, gevel en vloer en vervang je het glas, dan is een sprong naar label B of C realistisch. Dat scheelt niet alleen honderden euro's per jaar aan stookkosten, het verruimt ook je hypotheekmogelijkheden en het is een van de eerste dingen waar een koper naar kijkt.
Wat dit betekent in onze regio
Het bouwjaar bepaalt in welke helft van de bandbreedte je terechtkomt, en dat verschilt sterk per wijk. De wederopbouwwijken Schadewijk en Ruwaard in Oss, Slotjes in Oosterhout en de jaren 60 en 70 woningen in Zanddonk en Baardwijk zitten allemaal in dezelfde fase: dak op, voegwerk verzand, nauwelijks isolatie. Daar reken je op de bovenkant, maar valt er ook de meeste subsidie te halen.
In Ussen, Horzak, De Groote Wielen en de nieuwere delen van Reeshof is de schil al beter. Daar gaat een verbouwing minder over vervangen en meer over uitbreiden en afwerken, en zit je richting de onderkant van de bandbreedte.
Woon je in een beschermd gezicht, dus de vesting van Heusden, de kern van Geertruidenberg, delen van Oisterwijk of de Bossche binnenstad, reken dan op 10 tot 20 procent extra. Niet omdat het werk moeilijker is, maar omdat materiaal en detaillering worden voorgeschreven en historisch verantwoord werk nu eenmaal duurder is dan de standaardoplossing.
Veelgestelde vragen over de kosten van een complete verbouwing
Wat kost het verbouwen van een woning van 100 m2?
Reken op 60.000 tot 85.000 euro inclusief btw voor een complete verbouwing. Pak je alleen de binnenkant aan, dan zit je een stuk lager. Voor een indicatie op maat gebruik je onze kostencalculator.
Is verbouwen goedkoper dan een nieuwe woning kopen?
Meestal wel, zeker als je gehecht bent aan je plek. Bij verhuizen betaal je overdrachtsbelasting, makelaarskosten en notaris. We hebben die afweging uitgewerkt in verbouwen of verhuizen.
Hoeveel budget moet ik reserveren voor onvoorziene kosten?
Tien procent van de aanneemsom is een goede vuistregel bij een woning van na 1975. Bij oudere woningen zou ik vijftien procent aanhouden. Wat je verder aan een offerte kunt zien staat in een betrouwbaar bouwbedrijf kiezen.
Kan ik in mijn huis blijven wonen tijdens de verbouwing?
Bij een gefaseerde verbouwing vaak wel, bij een complete renovatie is het meestal onprettig en soms onmogelijk. Reken er bovendien op dat verbouwen in bewoonde staat tien tot vijftien procent duurder is, omdat er in fasen gewerkt en elke dag opgeruimd moet worden.
Waar begin ik als het budget beperkt is?
Bij de buitenschil, in deze volgorde: eerst waterdicht, dan geïsoleerd, dan pas mooi. Een lekkend dak maakt alles wat je binnen doet ongedaan. Daarna isolatie, want dat verlaagt je stookkosten en levert subsidie op.
Krijg ik korting als ik meerdere klussen tegelijk laat doen?
Niet in de vorm van een korting op het uurtarief, wel doordat je vaste kosten maar één keer betaalt. Eén steiger, één keer bouwplaats inrichten, één keer aanvoer en afvoer. Meer daarover in de buitenkant in één keer aanpakken.
Benieuwd wat jouw verbouwing realistisch kost?
Joeri komt langs, loopt de woning met je door en zegt eerlijk wat haalbaar is binnen je budget. Geen verkooppraatje, wel een prijs die vooraf vastligt.